我是汉叔，拥有多年武汉房产研究和投资经验，长期持续关注武汉地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

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以下武汉购房答疑内容，来自 微信公众号“汉叔说房” 的粉丝精选提问：

提问：汉叔，昨天看到讨论投资准电梯房，我正好最近也在看二手房。我想问一下老公房优缺点是什么，我最近 有打算买97年的武昌区铁机路铁机西区（最高7层），怕以后不好出手，看目前的趋势感觉以后会装电梯，可以入手吗？

汉叔：你好，95年以前的老公房，以后流动性不好，可以博拆迁机会，但是风险较大。95年以后的，现阶段挺适合购买。7层老公房如果折价多，可以考虑购买，无论以后加不加电梯都可以入。如果不加电梯，你买的便宜，卖的便宜也不会吃亏。而且随着房价未来继续涨价，刚需人群不会因为没有电梯而太矫情的，当然，加了电梯就有可能暴击，所以换做是我，我会买老公房的顶楼而非低楼层。另外，正反因素再各提一点，铁机西区属于武昌区教育局职工福利房，整体居民素质应该是不错的。反面：如果你平时开车，购买老公房一定要、一定要、一定要考虑车位问题! 重要的事情强调三遍。 武汉买房建议，详见知识星球内部《武汉最不能买的几类房产》

提问：汉叔，你好，请问50万首付年底武汉买房应该怎么选择？

汉叔： 你好，这个预算可以买二环内的核心地段，徐东、街道口、中关、这些地段都很好，抢占城市的核心资源；其次买二环沿线的成熟地段，汉阳杨泗港沿线，洪山张家湾 ，适合想住主城区的刚需朋友；另外像三环内的新城区，后湖的新荣、堤角城市变貌差一点，但离长江新区近，硚口的古田居住配套有优势，但城市发展需要一定的时间， 汉阳的四新方岛和国博滨江人气不旺，城市界面新，交通便捷，配套齐全，生态宜居。而三环外的主城区，洪山的青菱配套不齐全，城市界面一般，但属于主城区，有教育优势， 东湖高新区的花山生态环境好，有地铁，但人烟稀少， 三环外不限购的主城区经开区， 可以看片区标杆的改善户型。

提问：汉叔，你好，汉阳和东西湖到底哪个更好？

汉叔：你好，汉阳是主城区，东西湖是远城区，按理来说这两个板块没有对比的意义，但这两个区中间只隔了一条汉江，很多人买房这两个区域犹豫不决，第一，地铁，汉阳有七条，东西湖有五条，汉阳胜。第二，产业，汉阳有经开的车都，东西湖有临珑港的数谷，都是国家级的开发区，都是以制造业为主的，但和光谷不能比。第三，教育资源，汉阳市主城区可以考主城区的高中，但好初中较少，东西湖的教育资源是短板，总体来说两个区教育资源都不强。第四，环境方面，两者都不错，汉阳四新和东西湖的临空港新城都是有湖泊和良好的城市界面的规划，居住环境好。

提问：汉叔，你好，首付60万左右，首房首贷，买哪里比较好？

汉叔：你好，这个预算在你意向片区内不是很好找到合适的房源，如果能稍微增加首付到80万左右，可选范围会大很多。白沙洲是价格洼地，区域内新房价格友好，比较适合刚需。南湖片区发展较为成熟，居住便利，但是交通拥堵，区域发展速度也不够快，而且新房价格也超过你们预算了。比较建议买三环内的二手房，但是同样还是要你们稍微提高一点首付预算。 武汉买房选筹详见知识星球。

提问：汉叔，你好，坐标武汉，已婚无房，目前和妻子都在光谷上班，工作比较稳定，所以想在单位附近买一套新房自住，但是光谷这边好像找不到房子，请问现在还有哪儿比较推荐买呢？

汉叔： 你好，在光谷工作，光谷核心区和光谷中心城是首推板块，还有花山也可以看看，这些区域应该都有房源可选，建议可以联系中介和置业顾问帮忙找房，这样比较省时省力，也容易买到房。如果不介意二手房，光谷这边还有很多二手房可以买，倒挂盘不多，可以找找品质次新房。如果还是想买新房，光谷找不到合适的，可以看看汉阳和白沙洲的新房，找找交通便利的房子，也是不错的选择。 武汉投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：汉叔，你好，我想将沌口金色港湾的顶楼复式卖出，目前做了10个房间，租给芒果公寓，装修10万元，合同还有一年半到期，可以装电梯，想知道这里的房子比较适合哪类买房群体呢？我需要有针对性的进行装修吗？如果不改造的话，报价多少比较合适呢？而且想知道在租期间要怎么看房呢？

汉叔： 你好，沌口的老破大总价较高，单价较低，难以卖出，一般老破大有以下一些特点。1.不是所有老破大杠杆都高，要做好充分的预评估工作，还要和银行搞好关系，才能实现低利率、长年限的优质高杠杆。2.只有正确运行，才能够收到较高的租金。3.不是所有老破大都有折扣，有的折扣来自折损或风险，选房时要正确作出判断。4.只有优质的老破大才会有超额涨幅，购房时要仔细挑选。5.只有专业人士才能通过购买老破大获得较高的投资利润，普通人不要盲目尝试。老破大比较适合底仓充足、不着急转手卖出、而且可以接受房价常年不涨的人群。根据你的装修情况，报价在1.3~1.5万左右可以卖出，还有就是出租期间的话，可以约定在周末集中看房。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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